出租人将房屋出租后，承租人因经营需要在对房屋装修过程中擅自改变电线铺设线路。此后，在房屋租赁期间，出租房屋及相邻房屋因火灾被烧毁，经公安消防机关鉴定，火灾事故的发生系因电线短路所致，在此种情况下，房屋出租人是否负有安全保障义务，应否对房屋损失承担赔偿相应的责任。

  一审法院认定：原告陈银添与被告王加金、郑秋华签订的《房屋租赁合同》对第三人不发生效力，且该合同并未对第三者造成损失的赔偿相应的责任进行约定，故由双方过错大小来确定对第三人的损失赔偿责任。事故发生后，消防支队作出的火灾认定书载明电气短路是造成火灾的原因，原告陈银添与被告王加金、郑秋华均未提供充分证据证明是对方所为。而被告王加金、郑秋华作为承租人，在使用涉案房屋期间，负有直接管理和保证房子安全使用的责任，因此对火灾承担主要责任。原告陈银添作为出租人，负有安全监管责任，未尽监管且不加以阻止安全风险隐患，应承担次要责任。现被告王加金、郑秋华已就火灾致第三人遭受的损失先行予以赔偿，有权请求向原告陈银添追偿其应承担的份额。

  一审法院判决：被告王加金、郑秋华应赔偿原告陈银添因火灾造成房子毁损的经济损失人民币182 318元；原告陈银添应支付被告王加金、郑秋华因火灾赔偿给第三人的经济损失人民币122 400元；驳回原告陈银添的其他诉讼请求；驳回被告王加金、郑秋华的其他诉讼请求。

  原告陈银添不服一审判决，提出上诉称：首先，本人将涉案房屋交付给上诉人王加金、郑秋华后已失去使用和控制权，且双方合同约定除地震、战争外的任何原因致涉案房屋损失的，均由上诉人王加金、郑秋华承担赔偿相应的责任；同时消防支队的火灾认定书亦载明火灾系电线短路造成，故火灾事故与上诉人王加金、郑秋华存在因果关系，一审法院判决本人承担赔偿相应的责任，系事实认定不清。其次，上诉人王加金、郑秋华与第三人达成赔偿协议时本人并未参与，一审判决依据本人系出租人的事实判决本人承担赔偿相应的责任，并驳回本人请求上诉人王加金、郑秋华支付重新修复费用及租金损失错误。综上，请求撤销一审判决第三项，改判驳回上诉人王加金、郑秋华的反诉请求。

  针对上诉人陈银添的上诉，上诉人王加金、郑秋华辩称：上诉人陈银添将存在安全风险隐患的涉案房屋出租，主观上存在过错，应承担赔偿相应的责任。本方作为涉案房屋的承租人，在向第三人承担赔偿相应的责任后，依法享有追偿权，有权请求判令上诉人陈银添对第三人的损失承担赔偿责任。

  被告王加金、郑秋华不服一审判决，提出上诉称：首先，上诉人陈银添提供的检验判定的结论系其单方鉴别判定中心作出的，不能作为定案依据，一审法院依据该检验判定的结论认定上诉人陈银添的经济损失为182 318元，并判令由本方全额赔偿是错误的。其次，一审法院将本方自身的经济损失排除在外，并在此基础上判决上诉人陈银添赔偿本方经济损失122 400元，在金额上计算错误。综上，请求撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人陈银添赔偿经济损失298 348.8元。

  针对上诉人王加金、郑秋华的上诉，上诉人陈银添辩称：涉案房屋因火灾造成的损失是由上诉人王加金、郑秋华的过错造成的，一审法院判决由上诉人王加金、郑秋华赔偿本人的损失金额1 823 118元正确。br二审法院判决：维持一审判决第一、三项；撤销一审判决第二、四项；驳回上诉人王加金、郑秋华的反诉诉讼请求。

  出租房屋在承租人使用管理期间因火灾被烧毁，并致相邻房屋被烧毁的，应根据实际过错分摊责任。出租人在将房屋交付给承租人使用后，已暂时失去了对出租房屋的实际掌控，难以履行监管职责，而承租人作为房屋的实际支配者，负有按照房屋规划用途与消防安全的规定，合理使用、管理和保证房子安全使用的责任。承租人擅自对出租房屋做改造装修，以致存在安全风险隐患发生火灾，应对火灾致第三人遭受的经济损失承担赔偿相应的责任。出租人则因对火灾发生无过错，无需承担赔偿责任。

  安全保障义务是指从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他群众性活动的自然人、法人、其他组织，应尽的合理限度范围内的使他人免受人身及财产损害的义务。其中，房屋出租人的安全保障义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，对于上述因素存在的安全风险隐患拥有相对应的维修、更换保障义务。但鉴于房屋出租后所有权与使用权相分离，出租人对房屋的危险控制存在一定障碍，对出租人追责应视详细情况而定，以求公平正义，并符合危险控制理论，兼顾收益与风险相一致。首先，危险控制原则，是指行为人对其所从事的活动存在的危险具有一定的预见能力，并最大有可能采取一定的措施防止危险发生或防止损害后果逐步扩大。故赋予行为人对该危险发生的安全保障义务。其次，收益与风险相一致原则，是指经营者利用经营场地、设施和环境是为了获取利益和实现一定的社会目的，当然应承担由此带来的风险。即赋予经营者相应的安全保障义务是是合理的的。最后，从法经济学角度分析，权利应当赋予最能发挥其价值的一方，义务应赋予负担该义务成本最低的一方。

  在房屋租赁法律关系中，因房屋出租人通过出租房屋获得了经济收益，故其对于存在的安全风险隐患拥有相对应的维修、更换保障义务，出租人在明知房子存在安全风险隐患时应当控制危险。但由于出租人在交付房屋后对房屋的危险控制存在一定障碍，追责应考虑详细情况。出租房屋因火灾原因灭失后，经公安消防机关的现场勘查鉴定，得出火灾系承租人擅自改变电路，因电线短路所致，据此，承租人作为过错方应当承担赔偿相应的责任。另外，由于双方在签订房屋租赁合同时明确约定了除地震等自然灾害致房屋损失的，由承租人承担赔偿相应的责任，因房屋租赁合同合法有效，故对双方均具有法律约束力。综上，承租人作为房屋的实际支配者，负有按照房屋规划用途与消防安全的规定，合理使用、管理和保证房子安全使用的责任，其擅自变更电路改造装修，造成火灾致使房屋烧毁，应承担全部的财产赔偿相应的责任。而出租人因对火灾事故的发生无过错，不应承担赔偿责任。

  《中华人民共和国民法通则》第一百零六条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

  公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

  第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

  《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

  《中华人民共和国侵权法》第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

  根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能验证自己没有过错的，应当承担侵权责任。

  第十四条 连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。

  最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

  没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

  上诉人（原审原告、反诉被告）：陈银添，男，1963年1月26日出生，汉族，农民，住漳浦县。

  上诉人（原审被告、反诉原告）：王加金，男，1976年12月5日出生，汉族，农民，住漳浦县。

  上诉人（原审被告、反诉原告）：郑秋华，女，1978年8月6日出生，汉族，农民，住址同上。

  上诉人陈银添、上诉人王加金、郑秋华因财产损害赔偿纠纷一案，不服漳浦县人民法院（2013）浦民初字第1139号民事判决，分别向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人陈银添的委托代理人吴两龙、上诉人王加金及上诉人王加金、郑秋华的委托代理人王坤田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审判决查明，2010年9月30日，原告陈银添将自己所有的址在漳浦县旧镇镇车站边旧镇供销社招待所南面的店面房屋二间出租给被告王加金、郑秋华夫妻。双方签订合同一份，约定：……六、无论啥状况（除地震、战争外），造成房子的损失，乙方（王加金）都要按时价赔偿经济损失。……等权利、义务和责任。合同签订后，原告陈银添即将房屋交付给被告王加金、郑秋华夫妻。被告王加金、郑秋华夫妻在租用的二间店面经营“北仔摩托电器店”（主营摩托车与电器）。2011年2月15日23时左右，被告经营的电器店内发生火灾。原告的房屋及周围店面均被烧毁。2011年3月29日，漳州市公安消防支队作出的漳公消火认字（2001）第2号火灾事故认定书，认定起火原因为：北仔摩托车电器店西南部发生电气短路，喷溅的熔珠引燃西南部中间隔墙西侧下方的可燃物所致。认定电气故障短路引起火灾的依据：（1）该摩托电器店进户电表位于建筑北侧外围的中间电表箱上部两个电表，电表箱内的四个电表的火线用绿色绝缘体的导线通过同一个螺栓与表箱内的接线柱连接，四个接线端子有明显的电热熔痕。（2）经现场勘验发现，北仔摩托电器店电表的接线端子上有明显的电热熔痕；摩托电器店电器销售区域北侧阁楼东侧内墙钢梯下方配电盘内的三个空气开关呈断开状态，一个空气开关呈闭合状态。（3）摩托电器店电器销售区域3号电冰箱对应的东侧内墙上距地面129cm处有一个开关、插座盒，其对应的下方平台和地面提取的熔珠、带熔痕的导线、带熔痕的触片送检，检出部分熔珠为一次短路熔珠。灾害成因为：北仔摩托电器店内物品摆放密集，影响人员疏散逃生；店内所有出口均被锁闭，借宿人没办法开启疏散门且对店内格局不熟悉，导致逃生困难；店内吊顶采用塑料扣板，扩大了火势蔓延速度。同时排除放火、生活用火、遗留火种、外来飞火、雷击、自然、小孩玩火等7种原因引发火灾可能。火灾现场勘验笔录专项勘验项第二段记载：摩托电器店电器销售区域东侧内墙北侧钢梯下方安装一个闸刀开关和一个配电盘，闸刀开关内未设置保险丝，配电盘内的三个空气开关呈断开状态，一个空气开关呈闭合状态。2011年12月30日，原告陈银添委托漳浦县价格认定中心对房屋被烧损维修费价格进行估算，2011年12月31日，漳浦县价格认定中心作出浦价认（2011）第55号价格认证结论书，认定原告陈银添的房屋修复费用为人民币182318元。被告王加金、郑秋华申请对原告房屋被烧损维修费价格进行重新评估。根据被告王加金、郑秋华申请，法院依法委托漳州德信资产评估有限责任公司做评估。2013年11月4日，漳州德信资产评估有限责任公司回函认为：委估标的物因火灾已毁，无法对标的物进行现场勘察并判断，因此本公司无法对本次委估做评估。现原告已将被烧毁的房屋修复。被告王加金、郑秋华夫妻经营的“北仔摩托电器店”的两间店屋原来相互隔开，因经营需要，被告把两间店屋的部分中间隔墙拆除，把店前面的走廊向前延伸搭盖加装卷帘门，装修塑料吊顶扣板，墙壁也进行装修，相应室内电器线路也进行变动。火灾发生后，被告王加金、郑秋华夫妻因火灾赔偿他人经济损失共计人民币408000元。

  原审判决认为，本案因火灾造成的损失的责任承担，应区分对待。对内，应尊重合同双方当事人的约定，按双方合同约定处理；对外，则应按双方过错程度来确定责任大小。原告陈银添与被告王加金、郑秋华签订的房屋租赁合同系双方在平等协商的情况下订立的，是双方真实意识表示，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力。因火灾造成原告陈银添房屋受损，根据双方签订的房屋租用合同“无论啥状况（除地震、战争外）造成房子的损坏，乙方王加金、郑秋华都要按时价赔偿经济损失”的约定，原告陈银添请求被告王加金、郑秋华赔偿房屋因火灾烧毁造成的损失，符合双方合同约定，应予支持。因标的物已毁，无法对标的物进行现场勘察并判断，被告申请重新评估没有办法进行。故被告对浦价认（2011）第55号价格认证结论书的异议，无法通过重新鉴定予以证实。而原告陈银添提供的漳浦县价格认定中心作出浦价认（2011）第55号价格认证结论书，经审查，其形式合法，内容客观真实，符合证据的一般特征，可当作定案依据予以采信。故原告因火灾造成的房屋损失，可按该结论书认定的人民币182318元予以确定。被告王加金、郑秋华提出原告请求对房屋装修所需费用是单方委托鉴别判定的，程序不合法，委托鉴定的材料与事实不相符，检验判定的结论是错误的辩解意见，法院不予采纳。另原告请求每15年要重新修复一次的费用，及二、三、四楼房合计1440平方米的租金损失，因未能提供确实有效的证据加以证明，该请求不予支持。反诉原告王加金、郑秋华反诉请求判令反诉被告陈银添因过错造成的经济损失人民币994496元。由于双方的房屋租赁合同已对租赁的房子造成的损失作出约定，反诉原告王加金、郑秋华因火灾造成的自身财产损失应自行承担，因此该部分损失请求反诉被告陈银添赔偿，法院不予支持；至于火灾给第三人造成的损失，由于双方签订的合同不对第三人发生效力，且合同也未就第三者造成的损失的赔偿相应的责任进行约定。故对第三者的损失，应根据双方过错大小来确定赔偿相应的责任。本案中，引起火灾的原因是电气短路，而认定电气短路引起火灾的依据是：电表的接线端子上有明显的电热熔痕，电器销售区域北侧阁楼东侧内墙钢梯下方安装一个闸刀开关和一个配电盘，闸刀开关内未设置保险丝，配电盘内的三个空气开关呈断开状态，一个空气开关呈闭合状态。对于闸刀开关内未设置保险丝的情况，原、被告均否认是自己所为，但均未提供充分证据证明是对方所为。而对闸刀开关的设置，双方均有可能。但反诉原告王加金、郑秋华作为承租人和房屋直接用人，赋有直接管理和保证房子安全使用的责任，其责任相对于房屋所有人，更为直接，因此对火灾事故的发生，应承担主要责任，而反诉被告陈银添作为出租房屋的所有权人，负有安全监管责任，其明知房屋被改造装修，存在安全风险隐患，而不加以阻止，其不监管的行为，也是造成火灾的原因之一，也应承担一定赔偿相应的责任。现王加金、郑秋华已就火灾致第三人遭受的损失先行予以赔偿，有权请求向陈银添追偿属陈银添应承担的份额，故反诉原告王加金、郑秋华请求反诉被告陈银添承担赔偿相应的责任，部分理由成立，应予支持。结合本案真实的情况，对反诉原告王加金、郑秋华先行赔付第三者的经济损失人民币408000元，酌定由反诉原告王加金、郑秋华承担70%即285600元，反诉被告陈银添承担30%即122400元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条 第二款 、第一百一十七条 第二款 、第三款 、《中华人民共和国合同法》第八条 、《中华人民共和国侵权法》第六条第一款、第十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 之规定，判决：一、被告王加金、郑秋华应于本判决生效后30日内赔偿原告陈银添因火灾造成房子毁损的经济损失人民币182318元。二、反诉被告陈银添应于本判决生效后30日内支付反诉原告王加金、郑秋华因火灾赔偿给第三人的经济损失人民币122400元。三、驳回原告陈银添的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王加金、郑秋华的其他诉讼请求。

  一审宣判后，原审原告陈银添、原审被告王加金、郑秋华均不服一审判决，分别提出上诉。

  上诉人陈银添上诉称：1、火灾所造成的损失是与被上诉人王加金、郑秋华有直接因果关系，上诉人对房屋失去使用和控制权，且双方合同约定，造成损失应由被上诉人王加金、郑秋华承担。原审认定上诉人陈银添作为出租房屋的所有人，负有安全监管责任等，也是造成火灾的原因之一，也应承担一定赔偿相应的责任，缺乏事实和法律依据。2、本案火灾赔偿事宜，上诉人均没有参与，原审判决上诉人赔偿被上诉人王加金、郑秋华因火灾赔偿第三人的经济损失122400元，缺乏事实和法律依据。3、原审没有支持上诉人请求每15年要重新修复一次的费用及二、三、四层楼房合计1440平方米的租金损失不妥。请求二审撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人王加金、郑秋华对上诉人的反诉请求。答辩：上诉人的损失是由王加金、郑秋华的过错造成的，原审认定陈银添的损失金额为1823118元，且由王加金、郑秋华全额赔偿正确。

  上诉人王加金、郑秋华上诉称：1、陈银添确实存在损失问题，但提供的单方委托的检验判定的结论，不能作为定案依据，原审认定陈银添的经济损失为182318元，且由上诉人全额赔偿是错误的。2、原审将上诉人自身的经济损失排除在外错误，判决陈银添赔偿上诉人经济损失只有122400元，在金额上计算错误。请求二审撤销原审判决第一、二项，改判被上诉人陈银添赔偿上诉人经济损失298348.8元。答辩：陈银添将存在安全风险隐患的房屋出租给王加金、郑秋华使用，主观上存在过错，陈银添应承担损失，王加金、郑秋华代为承担赔偿第三人后完全有权向陈银添追偿。原审未支持陈银添请求每15年修复费正确，王加金、郑秋华要求租金损失，没提供相应依据。

  经二审审理查明，上诉人陈银添对原审查明事实“火灾发生后，被告王加金、郑秋华夫妻因火灾赔偿他人经济损失共计人民币408000元”有异议，对赔偿数额有异议；上诉人王加金、郑秋华对原审查明事实“被告王加金、郑秋华夫妻经营的北仔摩托电器店的两间店屋原来相互隔开，因经营需要，被告把两间店屋的部分中间隔墙拆除，把店前面的走廊向前延伸搭盖加装卷帘门，装修塑料吊顶扣板，墙壁也进行装修，相应室内电器线路也进行变动”有异议，认为仅开一个门，其余均未动。双方当事人除上述事实提出异议外，对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。

  关于上诉人陈银添对原审查明事实“火灾发生后，被告王加金、郑秋华夫妻因火灾赔偿他人经济损失共计人民币408000元”事实部分，原审认定上诉人王加金、郑秋华夫妻因火灾赔偿他人经济损失共计人民币408000元的证据，有（2013）漳民终字第132号民事调解书、（2012）浦民初字第392号民事调解书、上诉人王加金与陈跃元、林玉兰签订有关因火灾导致陈金池死亡的赔偿协议书及收条、上诉人王加金与好朋友商场签订因火灾导致损失的赔偿协议书及收条，上述证据经原审庭审质证，能确定上诉人王加金因本案火灾赔偿他人损失人民币408000元，对此，上诉人陈银添对原审认定赔偿数额提出异议的理由不能成立。

  关于上诉人王加金、郑秋华提出“被告王加金、郑秋华夫妻经营的北仔摩托电器店的两间店屋原来相互隔开，因经营需要，被告把两间店屋的部分中间隔墙拆除，把店前面的走廊向前延伸搭盖加装卷帘门，装修塑料吊顶扣板，墙壁也进行装修，相应室内电器线路也进行变动”事实部分，原审法院对此认定的依据为（2011）浦民初字第1481号民事判决书，该判决书认定依据有房屋租用合同、装修工程部分清单及购买材料清单、火灾事故认定书及事故调查报告、现场勘查笔录火灾现场勘验笔录等为证，可以确认该事实。故上诉人王加金、郑秋华所提异议不能成立。

  本院认为，上诉人王加金、郑秋华向上诉人陈银添租用店面用于经营摩托车和电器，因发生火灾，导致自身及他人财产损失。上诉人王加金、郑秋华与上诉人陈银添签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力。上诉人陈银添依据合同约定主张上诉人王加金、郑秋华因火灾给其造成经济损失应予赔偿的理由，符合合同的约定，应予支持。上诉人王加金、郑秋华因基于租赁合同的约定，主张上诉人陈银添应赔偿因火灾导致的自身财产损失，缺乏依据，不予支持。因火灾给他人造成损失，基于租赁合同的约定，不对第三人发生效力，且合同也未对造成第三人的损失赔偿相应的责任进行约定，故上诉人陈银添是否对第三人的损失承担相应的责任，应根据其在本案中是不是真的存在过错来确定。上诉人陈银添上诉提出原审认定其未尽安全监管义务，应承担一定赔偿相应的责任错误的理由，作为火灾房屋的出租者，上诉人陈银添将房屋交付给承租人后，暂时失去对房屋的掌控，上诉人王加金、郑秋华对讼争房屋的改造装修，致存在安全风险隐患而造成火灾，责任不在上诉人陈银添，原审以上诉人陈银添未尽安全监管义务，也是造成火灾的原因之一的认定不当，应予纠正，上诉人陈银添该上诉理由成立，应予支持。上诉人陈银添还上诉提出应支持其主张每15年重新修复房屋费用及二、三、四层楼租金损失的理由，因上诉人陈银添对该上诉理由未能提供有效证据证实其主张，故不予支持。上诉人王加金、郑秋华上诉提出上诉人陈银添提供的检验判定的结论，系单方委托鉴定的，不能作为定案依据且原审判决全部赔偿错误的理由，经审查，浦价认（2011）第55号价格认证结论书系上诉人陈银添诉前单方委托鉴定的，诉讼期间，原审法院委托鉴定时，因鉴定标的物已毁，无法对标的物进行现场勘察并判断，上诉人陈银添申请重新评估没有办法进行，在这种情况下，原审法院审查浦价认（2011）第55号价格认证结论书，认为该检验判定的结论形式合法，内容客观真实，可当作定案依据采用，并无不当，二审也认为能够使用，且让上诉人王加金、郑秋华承担全部损失，依据明确，故上诉人王加金、郑秋华该上诉理由不能成立。上诉人王加金、郑秋华还上诉提出原审将其自身损失赔偿排除在外错误的理由，基于本案双方当事人在租赁合同上的约定，上诉人王加金、郑秋华自身损失应自行承担，其请求赔偿缺乏依据。综上，上诉人陈银添上诉部分理由成立，应予支持，上诉人王加金、郑秋华提出的上诉理由均不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 的规定，判决如下：

  一、维持漳浦县人民法院（2013）浦民初字第1139号民事判决第一、三项；

  二、撤销漳浦县人民法院（2013）浦民初字第1139号民事判决第二、四项；

  本案一审受理费人民币1973元、反诉受理费人民币6873元，均由上诉人王加金、郑秋华负担。二审案件受理费人民币10620元，由上诉人王加金、郑秋华负担。